Доходные дома существовали еще в Древнем Риме. Их называли инсулами; они появились приблизительно в III в. до н.э. [3].

В XIX в. доходные дома получили широкое распространение в Европе, они также появились и в Российской империи. В начале советского периода доходные дома в России были национализированы, в то время как в большинстве западных государств — к примеру, в Германии, Финляндии и Швеции — этот бизнес продолжал существовать и развиваться, так как аренда жилья востребована населением.

  Это обусловило то, что во многих зарубежных странах строительство и обслуживание доходных домов является прибыльным и успешным бизнесом, который обеспечивает стабильный доход владельцам таких домов на уровне 10—12% годовых.

  В мире существует множество форм арендуемого жилья. В США — это многоквартирные дома, сдаваемые в аренду (tenements, англ.). В Австралии преобладают юниты (units, англ.) — комнаты в сдаваемой квартире многоквартирного дома; сдаются в аренду также апартаменты (apartments, англ.) и таунхаусы. В Великобритании распространены строительные общества (building societies, англ.). В Германии доходными домами владеют преимущественно физические лица, сдавая квартиры в целом доме. В Европе можно встретить большое разнообразие квартир, сдаваемых в аренду. Это — и меблированные комнаты, и комнаты без мебели, «для студентов», «для пожилых людей» и т.д. Каждая из этих форм имеет свои особенности, учитывающие индивидуальные запросы арендаторов с разными доходами, необходимые им виды бытового и других видов обслуживания.

  Как показывает статистика, имеются особые типы квартир, которые исключительно предназначены для их сдачи в аренду. Это — квартиры-студии, где одна комната является и гостиной, и столовой, и спальней. Для нее характерна низкая арендная плата. Квартиры-студии предпочитают снимать студенты и молодые люди — одиночки. Еще одним типом, пользующимся спросом у населения для аренды, являются квартиры с одной спальней и отдельной кухней [4].

  Согласно мировой практике, все доходные дома разделены на классы по их комфортабельности.

  К квартирам класса «люкс» относятся дома не старше десяти лет, с высокой арендной платой, располагаются они в комфортабельных районах. Их предпочитают снимать «белые воротнички» и арендаторы по выбору. Класс «B» — дома от 10 до 25 лет, в хорошем состоянии, для среднего класса арендаторов. Снимают такие квартиры «белые воротнички» и рабочие. Арендаторы по выбору и по принуждению. Класс «C» — это дома от 30 до 40 лет, с арендной платой ниже средней рыночной. Арендаторы с низким и средним уровнем доходов, «синие воротнички» и рабочие. Арендаторы «на всю жизнь», и которые только начинают свою деятельность. Класс «D» — аренда жилья, субсидируемая государством [4].

  В целом, учитывая российский и современный европейский опыт, можно сказать, что планировочные решения арендуемых жилищ, во-первых, очень разнообразны, а во-вторых, обладают определенной гибкостью. Даже сегодня дома, построенные в XIX в., продолжают жить и функционировать, адаптируясь к современным  условиям. Арендная форма жилья предполагает частую смену обитателя. Это означает изменение сценария проживания и потребность в разных пространствах. Поэтому, способность адаптироваться — это важный фактор, который нужно учитывать при проектировании доходного дома. Гибкость предоставляет владельцу возможность изменения планировки квартиры с учетом меняющихся потребностей существующих арендаторов.

  Доходный дом — это жилое здание на несколько квартир, предназначенных для сдачи в долгосрочную аренду (от полугода до десятков лет). В отличие от апарт-отеля, здесь не предоставляется гостиничное обслуживание. Чаще всего зданием владеет один собственник, но иногда дом может принадлежать нескольким физическим или юридическим лицам.

  По соотношению долей недвижимости, находящихся в собственности и аренде, практически все страны имеют близкие показатели (табл. 1) (ниже приводятся данные исследования «Эксперт РА» «Рынок найма жилья в развитых странах — национальная специфика, классификация, системы государственного стимулирования».)

  Данные характеризуют соотношение в целом по стране, но необходимо обратить внимание на то, что в столицах, курортных, индустриальных и научных центрах доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше, чем средний показатель по стране.

  То же самое касается и регионов рассмотренных стран: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду. И, наоборот, в депрессивных и экономически отсталых регионах — доля арендуемого жилья ниже. Например, в Аргентине доля арендуемого жилья в Буэнос- Айресе составляет 22,2%, в относительно благополучных южных регионах — 16—17%, в северных регионах с худшими экономическими показателями доля арендуемого жилья — от 3,1 до 5,9%.

  Если брать отдельные Европейские города, то в некоторых большинство населения проживает в доходных домах. В Берлине по данным статистики 90% квартиросъемщиков, а в Стокгольме — 100% (дело в том, что в Швеции запрещена приватизация квартир — в результате в целом по стране в частной собственности находится всего около 10% жилого фонда).

  В Соединенных Штатах наибольшая часть жилого фонда — частные дома. И только 30% недвижимости 

арендуется. Однако, к крупным городам это не относится. В крупных городах имеется большой фонд многоквартирных домов, предназначенных для сдачи в аренду. Например, в Сан-Франциско 65% жилого фонда сдается в аренду, а в Нью-Йорке — 70%. В канадском Монреале около 50% населения проживают в съемных квартирах [6].

  Рынок арендного жилья процветает в Европе и в частности в Германии, где доходные дома появились в конце XVIII в. Многие частные предприниматели приобретали или строили здания на 6—20 квартир специально для того, чтобы потом сдавать их внаем. Таким способом люди обеспечивали себе безбедную старость.

  Распространенность доходных домов в Германии обусловлена благоприятными условиями для инвестирования. У инвестиций в доходные дома в Германии много плюсов:

1. стабильный экономический рост;
2. экономика Германии — сильнейшая в Европе;
3. высокий спрос на аренду: 57% немцев предпочитают снимать квартиры, а не покупать;
4. большой выбор доходных домов: на их долю приходится около 30% всего жилья;
5. четкая регламентация на законодательном уровне: отношения между собственником и квартиросъемщиками четко регулируются;
6. стабильные доходы населения: немцы арендуют одно и то же жилье в среднем по 12 лет;
7. интенсивный рост арендных ставок, опережающий темпы роста инфляции.

  В последнее время количество инвесторов на рынке Германии увеличивается. Как правило, частные предприниматели покупают объекты стоимостью до 2,5 млн евро, в то время как большинство организаций выбирают здания дороже 5 млн евро. По данным CBRE, в 2013 г. общий объем инвестиций в доходные дома Германии составил 13,8 млрд евро, что на 23% больше, чем в 2012 г. (данные относятся к портфельным инвестициям, включающим более 50 квартир). Это лучший результат с начала кризиса: в 2013 г. было инвестировано больше, чем с 2009 по 2011 гг. вместе взятые. По прогнозам, в 2014 г. объем инвестиций снова превысит 10 млрд евро. На рынке преобладают местные инвесторы — их доля составляет около 80%, иностранцы тоже активны [5].

  Германия — страна не для заработков. Основные причины, по которым здесь стоит покупать недвижимость — это стабильность, сохранение капитала и престиж.

  Доходность складывается из двух частей — рентной доходности и прироста капитала (роста цен). Большую роль также играет местоположение и экономическое развитие города, в котором располагается недвижимость. «Рентная доходность — это не главное. Например, в небольшом городе квартира за 20 тыс. евро приносит 10% годовых, которые «съедаются» расходами на управление и налогами, поэтому в результате доходности почти нет. В Дюссельдорфе, где доходность меньше, собственники доходных домов выигрывают за счет удорожания недвижимости и за счет высокой ликвидности. Таким образом, если в Дюссельдорфе перепродать дом через три года, он будет значительно дороже, чем при покупке»,— говорит Александр Орденат.

  Среди покупателей многоквартирных зданий высокой популярностью пользуется столица Германии Берлин. Цены на аренду в нем стабильно растут. Например, в 2010 г. аренда стоила 8,5—16,0 евро/ кв. м в месяц, в 2013 г. — 12,0—23,0 евро/кв. м. Однокомнатная квартира на окраине города сдается за 200—300 евро в месяц, апартаменты же в центре — за 700—1000 евро. Происходит стабильный прирост населения: только за первую половину 2013 г. число жителей Берлина увеличилось на 19 тыс. человек.

  Инвесторы полностью возвращают всю затраченную сумму в срок от 11 до 20 лет. На термин влияет расположение инвестиционного объекта, его возраст, историко-культурное значение, внешний вид, окружающий ландшафт и предназначение.

  Принято считать в Германии «золотой» пятеркой городов, недвижимость в которых желал бы приобрести каждый, кто заботится о сохранности и приумножении своих средств: Берлин, Кельн, Мюнхен, Дюссельдорф, Гамбург.

  В этих главных экономических и культурных центрах Германии фиксируется наиболее быстрорастущий и постоянный доход от сдачи жилья в аренду. Конечно, это связано с желанием людей жить в городе, который предлагает им высокооплачиваемую работу. При таком раскладе в нашем списке должен был лидировать Мюнхен, а не Кельн с Берлином. Но главный город Баварии просто не справляется со спросом. Любой доходный дом, выставленный на продажу, покупается быстро, как горячий пирожок у студенческого общежития.

  Например, в центре Дюссельдорфа, где доходность составляет 4—5%, мало иммигрантов, и среди населения преобладают немцы, выгоднее покупать целые дома, а не отдельные квартиры. Если же покупка планируется в Вуппертале, Дортмунде, Дуйсбурге или Эссене, то из-за большой доходности и невысокой ликвидности местных домов лучше приобретать квартиры. В городах, где многочисленны иммигранты, у собственников доходных домов есть дополнительный риск: если в здании селятся беженцы из стран третьего мира, то, как правило, остальные жильцы съезжают, и владелец теряет арендаторов.

  Если откинуть «золотую» пятерку городов, которые находятся вне конкуренции, то недвижимость под сдачу предпочтительнее покупать в Западной и Южной, а не Восточной части страны. Они не пострадали от социалистического прошлого, и поэтому имеют более высокий уровень развития экономики. А соответственно и большее количество потенциальных арендаторов вашего доходного дома.

  Так же есть смысл отразить информацию о том, кто выступает в качестве арендодателей в зарубежных странах. В зависимости от исторически сложившихся условий владения и перераспределения жилого фонда арендодателями в основном выступают:

• государственные структуры (Китай, Украина, Чехия);
• региональные образования, штаты и территории (Австралия);
• муниципалитеты (США, Чехия, Великобритания);
• кооперативы (Чехия, Нидерланды, Канада);
• работодатели (Аргентина);
• общественные фонды и жилищные ассоциации (Великобритания, Нидерланды, Австралия);
• физические лица — собственники жилья и девелоперы (все страны).

  Среди видов жилых помещений специализированного жилищного фонда, отраженных в ст. 92 ЖК РФ, следует обратить внимание на такой вид, как служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях. В ст. 93 ЖК РФ говорится о том, что служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. И в ст. 94 ЖК РФ говорится о том, что Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

  Такая особенность связана с несколькими причинами: во-первых, в умах россиян еще осталась привычка полагать, что государство им должно выдавать квартиры безвозмездно; во-вторых, культура проживания в арендном жилье существует лишь в крупных городах; еще не искоренилась привычка надеяться на служебное жилье и многие другие факторы, влияющие на мышление граждан в жилищной сфере.

  Помещения в доходном доме предоставляются во временное владение по договорам аренды, и каждый доходный дом, — в определенном смысле, «налаженное предприятие» [1], о содержании которого жильцу не приходится беспокоиться. Наличие доходных домов в необходимом объеме не только решает в определенной степени жилищные и социальные проблемы страны или региона, но и, что особенно важно для сегодняшней России, способствует миграционной активности населения страны.

  Во времена затишья (докризисный или посткризисный период), когда безработица достигает низких показателей, уровень инфляции до 9%, и у людей есть уверенность в завтрашнем дне, в секторе арендного жилья наблюдается подъем. У среднего класса есть возможность, особенно в крупных городах, снимать жилье, подходящее по их потребностям. Но во времена кризиса все ухудшается, прослеживается динамика смены жилых площадей на менее габаритные, с трехкомнатных осуществляется переезд в двухкомнатные или даже в однокомнатные, на крайний случай семьи просят близких о содействии для пережидания трудного периода.

  Проведен анализ статей СМИ. В исследовании использовались инновационные методы вычислительного менеджмента, а именно количественные методы интерпретации данных.

  Были проанализированы три массовых периодических издания, такие как «Известия», «Коммерсант» и «Независимая газета». Временной интервал задавался по критериям в докризисный период с 1 февраля 2014 г. по 30 июня 2014 г. и в кризисный период с 1 сентября 2014 г. по 31 января 2015 г. В поиске было введено 30 понятий, которые наиболее часто встречаются в современных обсуждениях в области арендного жилья. В результате анализа данных в газете «Известия» было обнаружено, что в докризисный период часто встречались в статьях словосочетания: «регистрация индивидуального предпринимательства в сфере найма жилья» (274 статьи), «законопроект» (277), «Проект доходного дома» (266), «Национальное агентство арендного жилья» (322), «О доходных домах и жилье специального назначения» (301), «Инвестиции в арендное жилье» (208) и все эти словосочетания, встречающиеся в газете, приводят к слово-сочетанию «строительство доходных домов» как к результату деятельности по созданию доходных домов. При этом некоторые словосочетания взаимосвязаны, что говорит о парных использованиях в статьях. В кризисный период схема заметно усложнилась с преобладанием большего количества взаимосвязанных словосочетаний: «регистрация индивидуального предпринимательства в сфере найма жилья» (233 статьи), «О доходных домах и жилье специального назначения» (232), «Национальное агентство арендного жилья» (271), «строительство доходных домов» (286). Появилось среди часто используемых словосочетание «Создание федеральной сети доходных домов» (189).

  В результате анализа данных в газете «Коммерсант» было обнаружено, что в докризисный период наблюдается малое количество статей, в которых использовались  словосочетания, необходимые для анализа и картина менее явная, но можно отметить «регистрация индивидуального предпринимательства в сфере найма жилья» (12 статей), «Инвестиции в арендное жилье» (13), «О доходных домах и жилье специального назначения» (14), «доходные дома эконом-класса» (14), «строительство доходных домов» (18). В кризисный период часто встречались в статьях словосочетания: «Проект доходного дома» (11), «законопроект» (16), «Создание федеральной сети доходных домов» (19), «доходные дома эконом-класса» (23), «О доходных домах и жилье специального назначения» (25), «Национальное агентство арендного жилья» (25), «строительство доходных домов» (37). В кризисный период наблюдается укрупнение схемы и усложнение взаимосвязанных словосочетаний.

  В результате анализа данных в газете «Независимая газета» было обнаружено, что в докризисный период использовались словосочетания «социальный найм» (164 статьи), «инвестиции в арендное жилье» (181), «создание федеральной сети доходных домов» (184), «индивидуальное предпринимательство в сфере найма жилья» (224), «о доходных домах и жилье специального назначения» (231). Все словосочетания приводят, как и в других газетах, к строительству доходных домов (337).

  В кризисный период часто встречались в статьях словосочетания: индивидуальное предпринимательство в сфере найма жилья» (198), «инвестиции в арендное жилье» (201), Проект государственной программы «Социальный и коммерческий найм жилья» (202), «о доходных домах и жилье специального назначения» (227), «Национальное агентство арендного жилья» (227). Все словосочетания приводят, как и в других газетах, к строительству доходных домов (346).

  Эти результаты получены с помощью методов интеллектуального анализа данных (Миркин, 2014) [2]. Для интерпретации результатов также использовались специальные количественные методы и приемы в рамках указанного подхода.

  Результаты исследования содержания статей экономического блока указанных выше российских газет представлены в виде шести ориентированных графов. Вершинами графов являются используемые понятия, так или иначе имеющие отношение к исследуемой теме. В каждой вершине указано число, равное количеству раз использования того или иного термина в этих статьях. Ориентированные ребра графа указывают на наличие в этих статьях связей между рассматриваемыми терминами.

  Заметим, что, с одной стороны, анализ статей и его результаты дают определенное представление о проекции реальной ситуации во взятых для анализа печатных СМИ. С другой стороны, они позиционируют в России определенным образом доходные дома и соответствующий им вид бизнеса.

  Все вышесказанное означает, что исследование и его результаты можно рассматривать как соответствующие концепции вычислительного менеджмента. Проведенный анализ и по простановке задачи, и по применяемым методам исследования, и по нетривиально полученным результатам дает основание считать проведенное исследование в значительной степени инновационным с результатами, имеющими практическое значение.

  За последнее время Жилищный фонд Российской Федерации претерпел как количественные, так и качественные изменения. Общая площадь жилья к 2010 г. по сравнению с 1990 г. увеличилась в 1,33 раза, государственный и муниципальный жилищный фонд к 2008 г. сократился в 6,32 раза и 1,57 раза соответственно. В тоже время, частный фонд вырос в 3,24 раза, причем исключительно за счет жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, который увеличился в 3,84 раза, при этом жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц сократился в 1,5 раза [5].

  Подавляющая доля жилищного фонда принадлежит частным лицам — 82%. Доля государственного и муниципального фонда составила лишь 5% и 12% соответственно.

  В нынешней Российской действительности имеет тенденция развития в сторону Востока в связи с разработками газовых и нефтяных месторождений, освоением новых территорий и созданием региональных кластеров занятости населения, для сохранения и преувеличения населения в регионах, чтобы избежать крена на центральную часть России. Арендное жилье позволит работникам быть мобильными, будет способствовать внутренней миграции, что приведет к экономическому росту страны, увеличению темпов строительства жилья и к ускоренным темпам рождаемости, так как у молодых семей будет возможность жить отдельно и выбирать такую квартиру, какая будет необходима, соразмерно с ростом дохода семьи и количества детей.